Eigenmietwert: Was bedeutet die Abschaffung im Einzelfall

Nach etlichen Anläufen und parlamentarischen Debatten stimmt das Schweizer Stimmvolk am 28. September 2025 über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab und eine schier nicht enden wollende Geschichte findet ihr Ende. Die Reform soll die bisherige Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum grundlegend ändern, indem der fiktive Mietwert für selbstbewohntes Eigentum als steuerliches Einkommen abgeschafft wird. Gleichzeitig werden aber auch die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhalt stark beschränkt oder vollständig abgeschafft. Doch was bedeutet dieser Systemwechsel für die Eigentümerinnen und Eigentümer und welches sind die steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall?

In den Abstimmungsunterlagen sorgen die Vorlage und der konkrete Abstimmungstext für leichte Verwirrung. Denn abgestimmt wird nicht über die Abschaffung des Eigenmietwerts selbst, sondern über den Bundesbeschluss resp. über eine Verfassungsänderung, die den Kantonen die Möglichkeit geben soll, eine Objektsteuer für selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen (Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften vom 20. Dezember 2024). Diese Objektsteuer soll die Steuerausfälle aus der Abschaffung des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften teilweise kompensieren. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist an diese Verfassungsänderung zur Einführung einer kantonalen Objektsteuer gekoppelt. Wird diese angenommen, tritt das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024 (https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2025/23/de) und damit die Abschaffung des Eigenmietwerts für alle selbstgenutzten Liegenschaften automatisch in Kraft.

Kern der Vorlage

Das System der Eigenmietwertbesteuerung war seit Jahrzehnten ein Zankapfel. Mit der nun zur Abstimmung gelangenden Reform soll die im Jahre 1934 per Notrecht eingeführte Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum grundlegend geändert werden, indem der Eigenmietwert vollständig abgeschafft wird, gleichzeitig aber auch die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhalt beschränkt oder gestrichen werden.

Was sind die Kerninhalte der Vorlage:

• Vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohnte Erst- und Zweitliegenschaften.
• Abschaffung der steuerlichen Abzugsmöglichkeit für Unterhaltskosten (begrenzte Ausnahmen sind möglich, siehe dazu weiter unten). Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bleiben die heutigen Abzüge bestehen.
• Abschaffung des generellen Schuldzinsenabzuges auf selbstbewohnten Erst- und Zweitliegenschaften, es besteht lediglich ein begrenzter Schuldzinsabzug für Ersterwerbende für die ersten 10 Jahre nach Erwerb.
• Starke Begrenzung des Schuldzinsenabzugs bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften im Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen (sog. quotal-restriktive Methode).
• Die Kantone erhalten das Recht, auf Zweitliegenschaften eine kantonale oder kommunale Objektsteuer zu erheben, um Steuerausfälle insbesondere in Bergregionen zu kompensieren.

Abschaffung des Eigenmietwerts

Wird die Vorlage angenommen, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert ihrer selbstgenutzten Immobilie künftig nicht mehr als Einkommen versteuern. Die vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts als fiktives Einkommen führt grundsätzlich zur einer deutlichen Steuerentlastung. Von der Abschaffung des Eigenmietwerts werden vor allem Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer profitieren, die ihre Hypothek bereits weitgehend oder vollständig amortisiert haben und die nur tiefe effektive Liegenschaftskosten haben. Eine spürbare Steuerentlastung werden aber auch Personen und Pensionierte erfahren, bei denen der Eigenmietwert im Verhältnis zu ihren übrigen Einkünften stark ins Gewicht fällt. Schlussendlich dürften auch Eigentümerinnen und Eigentümer von neuwertigen Wohnungen namentlich in Städten und Agglomerationsgemeinden profitieren, da deren Eigenmietwert regelmässig höher ist und die wegfallenden Abzüge für Unterhalt und Renovation weniger stark ins Gewicht fallen.

Wegfall der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten

Im Zuge der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen bei selbstbewohnten Immobilien aber auch die Abzüge für Hypothekarzinsen, werterhaltende Renovationen, Unterhaltskosten und energetische Sanierungen weg. Die Kantone können zwar eigene Regelungen für Energiespar- und Umweltschutzabzüge schaffen bis längstens 2050 oder bis eine ausgeglichene Treibhausgasbilanz erreicht ist. Diese gelten aber nur für die Kantons- und Gemeindesteuern und nicht für die direkte Bundessteuer. Deren Einführung ist für die Kantone jedoch freiwillig und damit unsicher.

Bei der direkten Bundessteuer weiterhin abziehbar sind die Kosten für zwingend vorzunehmende denkmalpflegerische Arbeiten, die nicht subventioniert sind. Die Kantone können diese Kosten ebenfalls zum Abzug zulassen. Ebenso bleiben bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften die Unterhaltskosten weiterhin abzugsfähig.

Die Abschaffung des Unterhaltskostenabzuges trifft in erster Linie die Eigentümerinnen und Eigentümer von älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien, da die entfallenden Abzüge die Steuerlast deutlich erhöhen. Die Attraktivität von älteren und sanierungsbedürftigen Immobilien dürfte sich damit zwangsläufig verringern.

Wegfall der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen

Auch beim allgemeinen Schuldzinsenabzug wird ein Systemwechsel vollzogen. Schuldzinsen für die Finanzierung von selbstgenutzten Liegenschaften sind künftig nicht mehr abzugsfähig. Eine Abzugsmöglichkeit soll einzig noch bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bestehen. Doch auch hier führt der Systemwechsel zu einer starken Begrenzung des Schuldzinsenabzugs. Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Der Wegfall des Schuldzinsenabzugs betrifft vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen hohen Fremdfinanzierungsanteil haben und hohe Kreditzinsen zahlen.

Zur Förderung des Wohneigentums wurde jedoch eine Sonderregelung vorgesehen. Personen, die erstmalig Wohneigentum erwerben, können während den ersten 10 Jahren nach Erwerb weiterhin von einem beschränkten Abzug der Hypothekarzinsen profitieren. Dieser wird aber im Vergleich zur heutigen Regelung deutlich reduziert. Im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb beträgt der Schuldzinsenabzug für Ehepaare in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe maximal CHF 10’000 pro Jahr, für alle übrigen Steuerpflichtigen maximal CHF 5’000. Der maximal abziehbare Betrag vermindert sich in den nachfolgenden Steuerjahren jährlich um 10 Prozent des Höchstbetrags.
Aufgrund des reduzierten Schuldzinsenabzuges und insbesondere der Abschaffung des Unterhaltskostenabzuges dürfte es künftig deutlich weniger attraktiv sein, eine ältere, sanierungsbedürfte Immobilie zu erwerben.

Wer in welchem Umfang von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren kann, hängt jedoch stark von der individuellen Situation, insbesondere von den persönlichen Finanzverhältnissen, vom Zustand der Immobilie und vom Zinsniveau ab.

Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen

Mit Annahme des Bundesbeschlusses und der Verfassungsänderung tritt automatisch auch das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung in Kraft. Das Datum des Inkrafttretens sowie die Übergangsfristen sind allerdings noch nicht definiert und werden im Nachgang zur Abstimmung durch den Bundesrat bestimmt. Die Übergangsfristen betragen aber in der Regel mindestens zwei Jahre. Es ist damit frühestens mit einem Inkrafttreten auf den 1. Januar 2027 zu rechnen.

Zusammenfassung

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung sieht einen grundlegenden Systemwechsel vor und beinhaltet die folgenden Kernelemente im Zusammenhang mit selbstgenutzten Erst- und Zweitwohnungen:

• Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird abgeschafft.
• Der Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten fällt grundsätzlich weg. Einzig bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften sind Unterhaltskosten weiterhin abzugsfähig.
• Bezüglich Kosten in den Bereichen Energiesparen und Umweltschutz können die Kantone weiterhin einen Abzug zulassen, dieser gilt jedoch nur für die Kantons- und Gemeindesteuern.
• Der Schuldzinsenabzug bei selbstgenutzten Erst- und Zweitwohnungen wird abgeschafft.
• Als Ausnahme kann beim erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Liegenschaft ein beschränkter Schuldzinsenabzug während der ersten zehn Jahre nach Erwerb geltend gemacht werden.
• Zusätzlich wird auch der Schuldzinsenabzug bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften stark begrenzt und ist nur noch im Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen (sog. quotal-restriktive Methode) zulässig.
• Die Kantone/Gemeinden erhalten die Möglichkeit, eine Sondersteuer (kantonale oder kommunale Objektsteuer) auf Zweitliegenschaften zu erheben.

Ausblick

Sollte der Bundesbeschluss und damit auch die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen werden, ist es ratsam, die individuelle Wohneigentumssituation zu analysieren, damit die Auswirkungen des Systemwechsel rechtzeitig erkannt und entsprechend optimiert werden können.

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